Zugewinn ("Spekulations") - Steuer

Neues von der Zugewinn-Steuer (aktualisiert am 4. Sept. 2013)

Die Zugewinn-Steuer, die erhoben wird auf die Beträge, die beim Verkauf einer Immobilie den einstigen Kaufpreis übersteigen, hat in den letzten Jahren einige Modifikationen erfahren. Jetzt ist eine weitere zum 1. September 2013 in Kraft getreten. Wichtigste Neuerung ist dabei, dass die Dauer der Steuerpflicht abgesenkt worden ist auf nunmehr 22 Jahre (vorher 30 Jahre). Dabei ist bei Verkäufen in den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie der volle Zugewinn zu versteuern (mit 19%). Vom 6. bis 21. Jahr werden pro Jahr 6% vom zu versteuernden Zugewinn abgezogen, im 22. Jahr schließlich 4%. Danach wird die Mehrwertsteuer nicht mehr erhoben. In der Zeit zwischen dem 1.  September 2013 und dem 31. August 2014 wird ein vorübergehender Nachlass von 25% auf die zu entrichtende Steuer gewährt. Gleichwohl bleibt bis zum 30. Jahr nach dem Erwerb die Verpflichtung zur Zahlung von Sozialabgaben (in Höhe von 15,50%) auf den Zugewinn. Wie man sieht, sind die Dinge nicht einfacher geworden, so dass sich im konkreten Fall die Einschaltung eines Steuerberaters empfiehlt, insbesondere um zu prüfen, ob eventuell ein Tatbestand nachgewiesen werden kann, der gänzlich von der Zahlung der Zugewinnsteuer befreit.

(Th. Gironde: La nouvelle donne des plus-values immobilères, in: SUD OUEST, 29. August 2013)

 

Vor dem Gang zum Steuerberater ist es nützlich, sich bei folgenden Links umzusehen :

 

Plus-value immobilière

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml

http://proxy-pubminefi.diffusion.finances.gouv.fr/pub/document/18/15512.pdf

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8961-PGP?branch=2

 

exonérations

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7284-PGP.html

 

 

 

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Aktualisierung vom 27. 04. 2013:

Seit Beginn des Haushaltsjahres 2013 wird auf alle Veräußerungsgewinne, die mehr als 50.000 Euro betragen, eine zusätzliche Abgabe von 2% bis 6% erhoben. Mehr dazu:

http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/l-imposition-de-la-plus-value-immobiliere-a1318

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Seit dem 1. Februar 2012 ist die Frist, die man einhalten muss, wenn man eine in Frankreich gelegene Immobile steuerfrei weiterveräußern darf, auf 30 Jahre angehoben worden.

Nach der neuen, im Herbst 2011 verabschiedeten Regelung unterliegen alle Besitzer, die nach dem 31. Januar 1997 eine Immobilie in Frankreich erworben haben, für 30 Jahre, gerechnet vom Tag des Kaufes der plus-value immobilière, der Zugewinnsteuer für Immobilien also, wenn sie ihre Immobilie verkaufen.

Da sich die Höhe der Zugewinnsteuer nach der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis berechnet, könnte mancherorts die Überlegung auftauchen, einen „offiziell“ niedrigeren Verkaufspreis zu vereinbaren, daneben aber einen Teil des tatsächlichen Preises inoffiziell und schwarz abzuwickeln. Vor solchen Gedankenspielen ist aus einer Reihe von Gründen dringend abzuraten, zumal auch der französische Fiskus absolut humorlos reagiert auf Versuche, ihm Geld vorzuenthalten, auf das er Anspruch hat.

Legal und durchaus lohnend lässt sich die Differenz zwischen dem  ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis dadurch reduzieren, dass nach dem Kauf getätigte Ausgaben, etwa für die Steigerung des Wohnwertes, Erweiterungen etc., für das fragliche Immobilienobjekt geltend gemacht und zu dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugefügt werden. Dafür müssen jedoch Rechnungen oder andere Belege vorgelegt werden.

Auch Kosten, die dem Verkäufer vor dem Verkauf entstehen z.B. durch die Erstellung von Gutachten für das Verkaufsobjekt können geltend gemacht werden,  selbstverständlich nur bei Vorliegen eindeutiger Rechnungen.

Nach der seit 1. Februar 2012 geltenden Regelung gibt es keine Freibeträge mehr, die das alte System vorgesehen hatte.

In den dreißig Jahre zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie verringert sich nach dem fünften Jahr der für die Ermittlung der zu entrichtenden plus-value immobilière maßgebliche Betrag, was jedoch nicht linear gleichmäßig geschieht.

Der Steuersatz beträgt durchgehend 34,5% des anzurechnenden Betrages (19% Mehrwertsteuer + 15,5% Sozialabgaben)

Das maßgebliche Datum für die Ermittlung des Verkaufszeitpunktes ist die notarielle Beurkundung des Verkaufs.

In den ersten fünf Jahren nach Erwerb einer Immobilie reduziert sich der zu versteuernde Betrag nicht, das heißt der volle Betrag der Wertsteigerung unterliegt der Steuer von 34.5%.

Danach werden für 12 Jahre (vom 6. bis zum 17. Jahr nach Erwerb) jährlich 2% von der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis befreit von der plus-value immobilière.

Anschließend reduziert sich der zu versteuernde Betrag für 7 Jahre (vom 18. bis 24. Jahr nach dem Erwerb um jährlich 4%.

Und schließlich werden vom 25. bis 30. Jahr nach Erwerb pro Jahr 8% von der zu versteuernden Summe abgezogen, so dass nach 30 Jahren keine plus-value immobilière mehr zu entrichten ist.


Zur Illustration:

Wir nehmen an, dass bei einem Immobilienverkauf ein Nettowertuzwachs von 100.000 Euro eintritt.

Der als plus-value immobilière zu entrichtende Steuersatz beträgt 32,5% der anzurechnenden Wertsteigerung für die gesamte Zeit der 30-jährigen Steuerpflicht..

Dann sind zu entrichten als plus-value immobilère:

In den ersten fünf Jahren nach Erwerb, jeweils:  32.500 Euro (steuerpflichtiger Betrag: 100.000 Euro)

Nach 6. Jahren: 31.850 Euro (steuerpflichtiger Betrag: 98.000 Euro, danach bis zum 15. Jahr jährliche Reduzierung der zu versteuernden Summe um 2.000 Euro)

Steuerschuld nach 17 Jahren: 24.700 Euro (steuerpflichtiger Betrag: 76.000 Euro)

Steuerschuld nach 25 Jahren: 13.000 Euro (steuerpflichtiger Betrag: 40.000 Euro)

Steuerschuld nach 30 Jahren: 0 Euro

Man sieht also, dass durch das seit dem 1. Februar 2012 geltende Besteuerungssystem für die plus-value immobilière erst deutlich nach der Hälfte der 30-Jahresfrist die zu zahlende Steuer fühlbar sinkt.

Um die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Wertsteigerung günstig zu beeinflussen, gibt es nur eine Möglichkeit, die wir bereits genannt haben: Belege für Aufwendungen zugunsten der fraglichen Immobilie sammeln (Vergrößerungen, Steigerung des Wohnwertes, etc.)

Wir stellen ein paar Internetadressen vor, die nützliche und teilweise sehr detaillierte Informationen bereitstellen:  

http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable-a1317

Hier gibt es einen Rechner, der die Höhe der zu zahlenden plus-value immobilière ermittelt:

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_35797/simulateur-de-calcul-de-plus-value-immobiliere

http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/les-cas-d-exoneration-de-taxation-de-la-plus-value-immobiliere-a1316

http://www.notaires.fr/notaires/plus-values-immobilieres

Noch eine Seite, die staatliche Informationen zur plus-value immobilière enthält. Dabei werden auch Bedingungen aufgeführt, unter denen die Entrichtung der plus-value immobilière erlassen werden kann. Es besteht jedoch kaum Anlass für Optimismus. Die allermeisten Verkäufe von Ferienhäusern unterliegen ohne Einschränklungen den Regelungen der plus-value immobilière.

http://vosdroits.service-public.fr/F10864.xhtml

Das gesamte Gesetz:

http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2012/cadliste.htm

 

Schlussbemerkung: Unsere Informationen haben nicht den Ehrgeiz, mehr als einen Überblick zu bieten. Im konkreten Fall empfehlen wir die Dienste eines Steuerberaters, namentlich dann, wenn der Nettobetrag der Wertseigerung und damit die Höhe des steuerpflichtigen Betrages sich nicht eindeutig ergibt.

(UM, 15. Mai 2012)

Ein aufmerksamer und gut informierter Leser schickte diese Ergänzung:

"Bezueglich der Zugewinnsteuer ist noch anzumerken, dass fuer Eigentuemer, die ihren "Steuerwohnsitz" in einem anderen Land der EU haben, ein Steuersatz von 19 % und nicht von 32,5 % erhoben wird."